Expertise De l’immobilier à la crise financière
Par-delà ces deux exemples, cela confirme que le secteur du bâtiment et des travaux publics est un secteur de croissance à forte valeur ajoutée et mérite toute notre attention.
Et voilà ! comme l’écrivait Jacques Attali, dans son livre intitulé « La crise et après ? » (édition Fayard), sans préavis, nous sommes à l’aube d’une dépression planétaire, la plus grave depuis quatre-vingts ans. Et à l’origine, en apparence pas grand-chose, si ce n’est que certaines familles se sont retrouvées incapables de rembourser un crédit immobilier.
Généralement, on constate que tous les phénomènes que nous récusons s’expliquent une fois qu’ils sont survenus. Des experts s’évertuent à démontrer que c’était prévisible ; le germe était là (la plus grande catastrophe maritime au monde avec le naufrage du bâteau Le Joola au Sénégal, la première crise financière de la mondialisation, etc.). Et pourtant, anecdotiquement, on sait qu’on peut prévenir une avalanche et non pas l’arrêter. En conséquence, la meilleure prévention reste le respect des lois et règlements, des procédures ; à défaut, c’est du « baol-baol », traduction populaire de ce qu’ailleurs on appelle « l’informel au col blanc ».
Chercher à en savoir plus sur ces phénomènes graves survenus a pour intérêt de mieux prévenir et apprendre sur certains paramètres. La place de l’immobilier dans nos économies, vue sur le plan macro comme individuel, produit des effets similaires.
Un ancien cadre de Freddie Mac, société américaine spécialisée dans le financement hypothécaire, je veux nommer M. Amadou Diagne, nous donne une illustration de son expérience. Il part de la récession la plus courte de l’histoire des Etats-Unis, correspondant à l’arrivée de M. Bush au pouvoir ; la bulle des Blues Chips (les actions de sociétés cotées de grande qualité telles que Wal-Mart, Coca-Cola, Berkshire Hathaway, GM et Exxon Mobil) explose et le stock market s’effondre. Cette crise était courte du fait du dynamisme du secteur de l’immobilier grâce à une politique du logement née en 1977 , la « Community Reinvestment Act », qui permet aux citoyens à faibles revenus de s’endetter auprès du système bancaire en vue d’accéder à la propriété immobilière.
A côté des clients solvables, cette disposition légale à large portée sociale a donc offert des opportunités à une autre catégorie de clients à risque pour des crédits dits « subprime lending rate ». Conscient de l’effet du secteur de l’immobilier sur la consommation et, par ricochet, sur l’économie, l’administration Bush l’a soutenue et protégée comme une poule aux œufs d’or. Malgré de nombreuses mise en garde dont le rapport gouvernemental signé par l’Ofheo (organisme chargé de la supervision et de la régulation des géants du financement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac) qui avait prédit la crise financière d’aujourd’hui, marquée par le scénario de dépôt de bilan de Fannie Mae et de Freddie Mac .
En 2004, le patron de la banque centrale (la Fed), Greespan, s’inquiète de l’énorme endettement de Fannie Mae et Freddie Mac ; et, en août 2004, il avertit qu’une chute du prix de l’immobilier engendrerait un retournement de situation. L’avenir lui a donné raison, malheureusement. Quand les prix retourneront-ils à leur plus haut niveau ? Pas dans l’immédiat, nous confie M. Diagne, car le marché de l’immobilier a tendance à récupérer lentement.
Sur un autre registre, en France, lors de l’exposition universelle de 1889, le sénateur Dietz-Monin, président de la société des habitations économiques, demande que l’on change le terme d’habitation ouvrière en « Habitation à Bon Marché ». Juste après ce congrès, M. Jules Siegfried fonde la Société française des habitations à bon marché et dépose, en 1892, un projet de loi qui prévoit la possibilité pour la Caisse de dépôts et consignation et les caisses d’épargne de France de prêter des fonds aux organismes d’Hbm qui deviendront Hlm (Habitat à loyer moyen), en 1950. La loi Siegfried est promulguée le 30 novembre 1894. On disait que c’était une loi purement incitative, mais tout y était en potentialité. C’était un socle législatif sur lequel allait se développer par la suite une vaste politique de logement social en France (3000 logements construits entre 1895 et 1903 par 109 sociétés). Depuis cette date jusqu’à nos jours, en passant par l’appel de l’Abbé Pierre en 1954, de nombreuses lois ont favorisé l’accession à la petite propriété, le financement du secteur social (aide à la pierre devenue une réduction fiscale très importante, aide personnalisée), la création de sociétés de crédits immobiliers ; des constructions de logements par milliers. Les effets induits en termes de créations de sociétés et des emplois, et de développement d’industries de production de matériaux de construction sont extraordinaires.
De l’immobilier à la crise, vue sous les deux angles, la crise est partie de l’échec des politiques du logement et de dérégulation du secteur financier. On ne peut, en effet, la réduire à l’absence de régulation. L’un semble s’en sortir mieux, car plus regardant sur le respect des procédures. Mais, il est incontestable que l’apport du secteur de l’immobilier dans l’économie en général est important.
Cependant, n’oublions pas cette crise ponctuelle individuelle à laquelle nous sommes souvent confrontés. Que direz-vous de cette bonne dame qui, après avoir présenté une demande de crédit avec son entrepreneur pour 60 millions de FCfa, se voit conseiller par son Fondé de pouvoir de ramener tout simplement la demande à 30 millions pour être sûre d’avoir son crédit ? Cette dernière commence ses travaux sur cette base et elle est incapable par la suite de les terminer. Après une longue période d’impossibilité de rembourser, la banque déclare l’affaire en contentieux et entame la procédure de vente de ce qui reste du bien. Une telle crise bien que ressentie de façon individuelle est vécue par de nombreux demandeurs de crédit immobilier au Sénégal et plus précisément à Dakar. Face à un tel phénomène de recrudescence du contentieux bancaire et de développement du crédit immobilier par les banques commerciales disposant d’habitude de ressources de courte durée, de nombreux bâtiments inachevés ou ne trouvant pas de locataires, il y a de quoi se poser des questions sur l’avenir de ce secteur. Le banquier, souvent soucieux de faire du chiffre d’affaires en plaçant son argent, le propriétaire préoccupé à trouver un logement où investir sur le long terme, dans un environnement aussi difficile (risque de baisse des loyers, baisse des revenus, chantiers inachevés, grande surface commerciale inoccupée, etc.), l’explosion d’une bulle immobilière dans un avenir incertain n’est pas à exclure.
PAR Allé Diouf
Ingénieur génie cvil
Directeur général ssic
Consultant quotidien le soleil
Source Le Soleil
Par-delà ces deux exemples, cela confirme que le secteur du bâtiment et des travaux publics est un secteur de croissance à forte valeur ajoutée et mérite toute notre attention.
Et voilà ! comme l’écrivait Jacques Attali, dans son livre intitulé « La crise et après ? » (édition Fayard), sans préavis, nous sommes à l’aube d’une dépression planétaire, la plus grave depuis quatre-vingts ans. Et à l’origine, en apparence pas grand-chose, si ce n’est que certaines familles se sont retrouvées incapables de rembourser un crédit immobilier.
Généralement, on constate que tous les phénomènes que nous récusons s’expliquent une fois qu’ils sont survenus. Des experts s’évertuent à démontrer que c’était prévisible ; le germe était là (la plus grande catastrophe maritime au monde avec le naufrage du bâteau Le Joola au Sénégal, la première crise financière de la mondialisation, etc.). Et pourtant, anecdotiquement, on sait qu’on peut prévenir une avalanche et non pas l’arrêter. En conséquence, la meilleure prévention reste le respect des lois et règlements, des procédures ; à défaut, c’est du « baol-baol », traduction populaire de ce qu’ailleurs on appelle « l’informel au col blanc ».
Chercher à en savoir plus sur ces phénomènes graves survenus a pour intérêt de mieux prévenir et apprendre sur certains paramètres. La place de l’immobilier dans nos économies, vue sur le plan macro comme individuel, produit des effets similaires.
Un ancien cadre de Freddie Mac, société américaine spécialisée dans le financement hypothécaire, je veux nommer M. Amadou Diagne, nous donne une illustration de son expérience. Il part de la récession la plus courte de l’histoire des Etats-Unis, correspondant à l’arrivée de M. Bush au pouvoir ; la bulle des Blues Chips (les actions de sociétés cotées de grande qualité telles que Wal-Mart, Coca-Cola, Berkshire Hathaway, GM et Exxon Mobil) explose et le stock market s’effondre. Cette crise était courte du fait du dynamisme du secteur de l’immobilier grâce à une politique du logement née en 1977 , la « Community Reinvestment Act », qui permet aux citoyens à faibles revenus de s’endetter auprès du système bancaire en vue d’accéder à la propriété immobilière.
A côté des clients solvables, cette disposition légale à large portée sociale a donc offert des opportunités à une autre catégorie de clients à risque pour des crédits dits « subprime lending rate ». Conscient de l’effet du secteur de l’immobilier sur la consommation et, par ricochet, sur l’économie, l’administration Bush l’a soutenue et protégée comme une poule aux œufs d’or. Malgré de nombreuses mise en garde dont le rapport gouvernemental signé par l’Ofheo (organisme chargé de la supervision et de la régulation des géants du financement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac) qui avait prédit la crise financière d’aujourd’hui, marquée par le scénario de dépôt de bilan de Fannie Mae et de Freddie Mac .
En 2004, le patron de la banque centrale (la Fed), Greespan, s’inquiète de l’énorme endettement de Fannie Mae et Freddie Mac ; et, en août 2004, il avertit qu’une chute du prix de l’immobilier engendrerait un retournement de situation. L’avenir lui a donné raison, malheureusement. Quand les prix retourneront-ils à leur plus haut niveau ? Pas dans l’immédiat, nous confie M. Diagne, car le marché de l’immobilier a tendance à récupérer lentement.
Sur un autre registre, en France, lors de l’exposition universelle de 1889, le sénateur Dietz-Monin, président de la société des habitations économiques, demande que l’on change le terme d’habitation ouvrière en « Habitation à Bon Marché ». Juste après ce congrès, M. Jules Siegfried fonde la Société française des habitations à bon marché et dépose, en 1892, un projet de loi qui prévoit la possibilité pour la Caisse de dépôts et consignation et les caisses d’épargne de France de prêter des fonds aux organismes d’Hbm qui deviendront Hlm (Habitat à loyer moyen), en 1950. La loi Siegfried est promulguée le 30 novembre 1894. On disait que c’était une loi purement incitative, mais tout y était en potentialité. C’était un socle législatif sur lequel allait se développer par la suite une vaste politique de logement social en France (3000 logements construits entre 1895 et 1903 par 109 sociétés). Depuis cette date jusqu’à nos jours, en passant par l’appel de l’Abbé Pierre en 1954, de nombreuses lois ont favorisé l’accession à la petite propriété, le financement du secteur social (aide à la pierre devenue une réduction fiscale très importante, aide personnalisée), la création de sociétés de crédits immobiliers ; des constructions de logements par milliers. Les effets induits en termes de créations de sociétés et des emplois, et de développement d’industries de production de matériaux de construction sont extraordinaires.
De l’immobilier à la crise, vue sous les deux angles, la crise est partie de l’échec des politiques du logement et de dérégulation du secteur financier. On ne peut, en effet, la réduire à l’absence de régulation. L’un semble s’en sortir mieux, car plus regardant sur le respect des procédures. Mais, il est incontestable que l’apport du secteur de l’immobilier dans l’économie en général est important.
Cependant, n’oublions pas cette crise ponctuelle individuelle à laquelle nous sommes souvent confrontés. Que direz-vous de cette bonne dame qui, après avoir présenté une demande de crédit avec son entrepreneur pour 60 millions de FCfa, se voit conseiller par son Fondé de pouvoir de ramener tout simplement la demande à 30 millions pour être sûre d’avoir son crédit ? Cette dernière commence ses travaux sur cette base et elle est incapable par la suite de les terminer. Après une longue période d’impossibilité de rembourser, la banque déclare l’affaire en contentieux et entame la procédure de vente de ce qui reste du bien. Une telle crise bien que ressentie de façon individuelle est vécue par de nombreux demandeurs de crédit immobilier au Sénégal et plus précisément à Dakar. Face à un tel phénomène de recrudescence du contentieux bancaire et de développement du crédit immobilier par les banques commerciales disposant d’habitude de ressources de courte durée, de nombreux bâtiments inachevés ou ne trouvant pas de locataires, il y a de quoi se poser des questions sur l’avenir de ce secteur. Le banquier, souvent soucieux de faire du chiffre d’affaires en plaçant son argent, le propriétaire préoccupé à trouver un logement où investir sur le long terme, dans un environnement aussi difficile (risque de baisse des loyers, baisse des revenus, chantiers inachevés, grande surface commerciale inoccupée, etc.), l’explosion d’une bulle immobilière dans un avenir incertain n’est pas à exclure.
PAR Allé Diouf
Ingénieur génie cvil
Directeur général ssic
Consultant quotidien le soleil
Source Le Soleil
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