Pourtant la vente des terres n’a rien de particulier ni de spécial par rapport à la vente de tout autre bien. Elle intervient comme toute autre vente portant sur n’importe quel bien.
Les fondements de toute vente reposent essentiellement sur la nature du bien, la réalité de la propriété détenue sur le bien et la qualité, le statut et l’étendue des pouvoirs de celui qui occupe la place de vendeur. Autrement dit, il importe toujours de bien distinguer le contenu et la forme de la vente.
Les terres qui sont ici concernées sont les terres urbaines et les terres rurales, celles sises dans les villes et celles qui sont dans les campagnes. Ces différentes terres sont soumises à deux régimes juridiques de gestion : le régime de l’immatriculation et celui du domaine national.
Les terres immatriculées peuvent faire l’objet d’appropriée privée tandis que celles dépendant du domaine national, étant la propriété de la nation, ne sont pas susceptibles d’appropriation privée.
La propriété privée qui s’applique sur les terres immatriculées peut être individuelle ou collective, privée ou publique. Les personnes physiques comme les personnes morales peuvent en être les détentrices.
Les terres du domaine national sont la propriété collective de la nation que « l’Etat détient en vue d’assurer leur utilisation et leur mise en valeur rationnelles, conformément aux plans de développement et aux programmes d’aménagement. »
L’injonction « Ne vendez pas les terres » est-elle suffisante pour régler le problème ? De quelles terres s’agit-il ? Parce que les terres –comme tous les autres biens- ont leurs modalités d’utilisation et de vente.
I. TOUTES LES TERRES IMMATRICULEES PEUVENT FAIRE L’OBJET DE VENTE SANS AUCUNE RESTRICTION.
Leur vente relève de la volonté des propriétaires dont les droits sont inscrits dans les livres fonciers gérés administrativement par les services des conservations foncières ouverts dans les différentes régions du pays. Chaque lot de terrain immatriculé porte un numéro et fait l’objet d’un titre foncier dont une copie est détenue par le propriétaire.
Tout détenteur de titre foncier, qu’il soit personne physique ou personne morale que la propriété soit individuelle ou collective, privée ou publique, a le droit de vendre sa propriété et avec elle le terrain qui en est le support. Ainsi un individu, une société, l’Etat, un démembrement de l’Etat (secteur parapublic ou collectivités locales) propriétaire plein et entier de terres immatriculées a parfaitement le droit de les vendre comme le lui permettent les attributs de la propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusis. C’est la différence constatée par rapport au statut du vendeur et la nature de la propriété qui entraine la mise en œuvre de modalités et de formalités différentes pour la réalisation de la vente.
Selon que la propriété est individuelle ou collective la vente est soumise à des formalités différentes. Ainsi le Directeur général d’une société, le président du conseil régional, le maire, le président du conseil rural peuvent bien vendre des terres immatriculées appartenant à leurs structures respectives mais dans le respect strict des règles édictées par les textes en la matière.
Le Directeur général doit obligatoirement passer par une autorisation du Conseil d’administration de sa société. Pour le président de conseil régional, le maire et le président de conseil rural, obligation leur est faite de respecter strictement l’application des règles fixées par le Code des Collectivités locales, notamment en ses articles 271 et 274 qui stipulent respectivement que : « Le conseil de la collectivité locale délibère sur la gestion des biens et sur les opérations immobilières effectuées par les collectivités. » et « La vente des biens appartenant aux collectivités locales est assujetties aux mêmes règles que celles des biens appartenant à l’Etat. »
Enfin pour les terres appartenant à l’Etat, autrement dit, les terres immatriculées à son nom, et composant son domaine propre, il faut se reporter aux dispositions de la loi n° 76.66 du 1 Juillet 1976 portant code du domaine de l’Etat qui en définissent l’administration. En ce qui concerne les ventes de terres du domaine de l’Etat, l’article 41 de la dite loi dit expressément : « la vente a lieu de gré à gré ou par adjudication, celle-ci étant réalisée aux enchères publiques ou par procédé combiné des enchères verbales et des soumissions cachetées, avec obligation de mise en valeur et aux conditions fixées dans chaque cas. Elle doit être autorisée par une loi. Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent ;
• La vente aux Etablissements publics et aux sociétés d’économie mixte spécialement créées en vue du développement de l’habitat, des terrains nécessaires à la réalisation de leurs programmes de construction approuvés est autorisée par décret.
• La vente peut être consentie sans obligation de mise en valeur dans les cas suivants :
1) Cession, à titre d’échange, d’un terrain on grevé d’une obligation de mise en valeur, à condition que ce dernier ait une valeur au moins égale aux trois quarts de celle du terrain cédé par l’Etat.
2) Cession en vue de la réalisation d’une opération de remembrement ou fusion. » Il résulte clairement de ces dispositions que la vente des terres du domaine de l’Etat doit être autorisée par une loi. Toute vente de ces terres nécessite ainsi l’intervention de la représentation nationale. La seule dérogation où la vente peut être autorisée par décret concerne les ventes de terrains faites à des Etablissements publics et à des sociétés d’économie mixte spécialement créées en vue du développement de l’habitat.
A l’état actuel de notre législation, seules deux lois sont en vigueur autorisant les ventes de terres de l’Etat.
La loi n° 87-11 du 24 Février 1987 autorisant la vente de terrains domaniaux destinés à l’habitation situés en zones urbaines et son décret d’application 87-271 du 3 Mars 1987.
La loi n° 94-64 du 22 Août 1994 autorisant la vente des terrains domaniaux à usage industriel ou commercial et son décret d’application n° 95-737 du 31 Juillet 1995.
Autrement ce sont les dispositions de l’article 36 du code du domaine de l’Etat qui s’appliquent.
Cet article 36 dispose : « Les dépendances du domaine privé immobilier non affecté consistant en terrains à mettre en valeur sont administrées de manière à assurer leur utilisation et leur mise en valeur rationnelle conformément aux plans de développement et d’urbanisme ou aux programmes d’aménagement.
A ces fins, les terrains peuvent faire l’objet d’autorisations d’occuper à titre précaire et révocable, de baux ordinaires, de baux emphytéotiques, de concessions du droit de superficie et de vente. » En rappelant que la vente doit être autorisée par une loi.
II. LES TERRES DU DOMAINE NATIONAL NE PEUVENT FAIRE L’OBJET DE VENTE
Le domaine national comprend l’ensemble des terres non immatriculées. Il constitue la propriété collective de la nation. Son mode de gestion fait l’objet de la loi n° 64-46 du 17 Juillet 1964. et son décret d’application n° 64-573 du 30 Juillet 1964.
Son mode principal de gestion et d’administration est l’affectation. Dans les zones de terroirs ce sont les conseils ruraux qui délibèrent pour les affecter. En milieu urbain, c’est l’article 25 de la loi portant transfert de compétences aux régions, aux communes et aux communautés rurales qui le définit par ses dispositions ainsi stipulées : « Les terrains du domaine national sis dans les zones urbaines peuvent être immatriculés au nom de l’Etat et affectés aux communes en tant que de besoin, notamment pour servir d’assiette à des projets d’équipements collectifs.
La propriété des terrains immatriculés reste à l’Etat dans le cadre des lotissements de terrains du domaine national des zones urbaines. Toutefois, la commission d’attribution des parcelles issues de ces lotissements est présidée par le Maire.
La composition des membres de cette commission est fixée par décret. Les décisions de la commission font l’objet d’un acte portant attribution de parcelles aux affectataires.
Cet acte est soumis à l’approbation du représentant de l’Etat. » L’article 26 renforce en précisant : « Pour tout projet ou opération de la compétence de l’Etat dans les zones urbaines, à l’exclusion des terrains à usage d’habitation, celui-ci prend la décision après consultation du conseil régional en conseil municipal concernés.
Les terres du domaine national à vocation agricole situées dans les zones urbaines sont gérées conformément aux dispositions de la loi sur le domaine national concernant les zones urbaines, en tout ce qui n’est pas contraire aux dispositions de la présente loi. »
Le boulevard de la vente des terres est ainsi bien dégagé au Sénégal. Mais les autorités de ce pays préfèrent emprunter des sentiers broussailleux pour pouvoir brouiller les pistes et s’installer ainsi dans la confusion et l’opacité. Les règles édictées pour la gestion et l’administration des terres du domaine privé de l’Etat et de celles dépendant du domaine national sont ainsi clairement fixées et ne peuvent souffrir d’aucune interprétation équivoque.
Pour des raisons de bonne gouvernance il ne suffit pas de se satisfaire du slogan « ne vendez pas les terres » mais au contraire de se soucier de ce qui a été fait dans la passé en matière de gestion du foncier par la mise en œuvre d’un audit sans complaisance des attributions foncières des terres du domaine de l’Etat et de celles du domaine national pour s’assurer de leur conformité avec les normes en vigueur dans le respect strict de l’égal accès à la terre des populations.
Cette pratique de bonne gouvernance contribuerait sans nul doute à mettre fin aux litiges fonciers qui se disputent quotidiennement La Une des journaux de la place ; litiges à l’origine desquels sont souvent cités les maires, les présidents de conseil ruraux, les services du cadastres et ceux de la direction des domaines.
Ces litiges proviennent souvent de l’application défectueuse des dispositions légales par ceux qui ont en charge la gestion et l’administration de ces terres. Une illustration parfaite m’en a été donnée par cette information que m’a livrée un ami qui vient d’être élu président d’un conseil rural à la suite des élections du 22 Mars 2009 en m’apprenant qu’à la suite de son installation, en examinant le dossier foncier de sa collectivité, il a constaté que la surface totale des attributions foncières de l’équipe sortante est supérieure à celle de sa communauté rurale. Il ajoutait en commentant qu’on peut bien considérer que même les cimetières ont été affectés.
Dans une prochaine contribution je reviendrai sur les raisons de ces dysfonctionnements dans l’application de la loi relative au domaine national qui perdurent.
ALLA KANE
Kane_alla@yahoo.fr
Source SudQuotidien
Les fondements de toute vente reposent essentiellement sur la nature du bien, la réalité de la propriété détenue sur le bien et la qualité, le statut et l’étendue des pouvoirs de celui qui occupe la place de vendeur. Autrement dit, il importe toujours de bien distinguer le contenu et la forme de la vente.
Les terres qui sont ici concernées sont les terres urbaines et les terres rurales, celles sises dans les villes et celles qui sont dans les campagnes. Ces différentes terres sont soumises à deux régimes juridiques de gestion : le régime de l’immatriculation et celui du domaine national.
Les terres immatriculées peuvent faire l’objet d’appropriée privée tandis que celles dépendant du domaine national, étant la propriété de la nation, ne sont pas susceptibles d’appropriation privée.
La propriété privée qui s’applique sur les terres immatriculées peut être individuelle ou collective, privée ou publique. Les personnes physiques comme les personnes morales peuvent en être les détentrices.
Les terres du domaine national sont la propriété collective de la nation que « l’Etat détient en vue d’assurer leur utilisation et leur mise en valeur rationnelles, conformément aux plans de développement et aux programmes d’aménagement. »
L’injonction « Ne vendez pas les terres » est-elle suffisante pour régler le problème ? De quelles terres s’agit-il ? Parce que les terres –comme tous les autres biens- ont leurs modalités d’utilisation et de vente.
I. TOUTES LES TERRES IMMATRICULEES PEUVENT FAIRE L’OBJET DE VENTE SANS AUCUNE RESTRICTION.
Leur vente relève de la volonté des propriétaires dont les droits sont inscrits dans les livres fonciers gérés administrativement par les services des conservations foncières ouverts dans les différentes régions du pays. Chaque lot de terrain immatriculé porte un numéro et fait l’objet d’un titre foncier dont une copie est détenue par le propriétaire.
Tout détenteur de titre foncier, qu’il soit personne physique ou personne morale que la propriété soit individuelle ou collective, privée ou publique, a le droit de vendre sa propriété et avec elle le terrain qui en est le support. Ainsi un individu, une société, l’Etat, un démembrement de l’Etat (secteur parapublic ou collectivités locales) propriétaire plein et entier de terres immatriculées a parfaitement le droit de les vendre comme le lui permettent les attributs de la propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusis. C’est la différence constatée par rapport au statut du vendeur et la nature de la propriété qui entraine la mise en œuvre de modalités et de formalités différentes pour la réalisation de la vente.
Selon que la propriété est individuelle ou collective la vente est soumise à des formalités différentes. Ainsi le Directeur général d’une société, le président du conseil régional, le maire, le président du conseil rural peuvent bien vendre des terres immatriculées appartenant à leurs structures respectives mais dans le respect strict des règles édictées par les textes en la matière.
Le Directeur général doit obligatoirement passer par une autorisation du Conseil d’administration de sa société. Pour le président de conseil régional, le maire et le président de conseil rural, obligation leur est faite de respecter strictement l’application des règles fixées par le Code des Collectivités locales, notamment en ses articles 271 et 274 qui stipulent respectivement que : « Le conseil de la collectivité locale délibère sur la gestion des biens et sur les opérations immobilières effectuées par les collectivités. » et « La vente des biens appartenant aux collectivités locales est assujetties aux mêmes règles que celles des biens appartenant à l’Etat. »
Enfin pour les terres appartenant à l’Etat, autrement dit, les terres immatriculées à son nom, et composant son domaine propre, il faut se reporter aux dispositions de la loi n° 76.66 du 1 Juillet 1976 portant code du domaine de l’Etat qui en définissent l’administration. En ce qui concerne les ventes de terres du domaine de l’Etat, l’article 41 de la dite loi dit expressément : « la vente a lieu de gré à gré ou par adjudication, celle-ci étant réalisée aux enchères publiques ou par procédé combiné des enchères verbales et des soumissions cachetées, avec obligation de mise en valeur et aux conditions fixées dans chaque cas. Elle doit être autorisée par une loi. Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent ;
• La vente aux Etablissements publics et aux sociétés d’économie mixte spécialement créées en vue du développement de l’habitat, des terrains nécessaires à la réalisation de leurs programmes de construction approuvés est autorisée par décret.
• La vente peut être consentie sans obligation de mise en valeur dans les cas suivants :
1) Cession, à titre d’échange, d’un terrain on grevé d’une obligation de mise en valeur, à condition que ce dernier ait une valeur au moins égale aux trois quarts de celle du terrain cédé par l’Etat.
2) Cession en vue de la réalisation d’une opération de remembrement ou fusion. » Il résulte clairement de ces dispositions que la vente des terres du domaine de l’Etat doit être autorisée par une loi. Toute vente de ces terres nécessite ainsi l’intervention de la représentation nationale. La seule dérogation où la vente peut être autorisée par décret concerne les ventes de terrains faites à des Etablissements publics et à des sociétés d’économie mixte spécialement créées en vue du développement de l’habitat.
A l’état actuel de notre législation, seules deux lois sont en vigueur autorisant les ventes de terres de l’Etat.
La loi n° 87-11 du 24 Février 1987 autorisant la vente de terrains domaniaux destinés à l’habitation situés en zones urbaines et son décret d’application 87-271 du 3 Mars 1987.
La loi n° 94-64 du 22 Août 1994 autorisant la vente des terrains domaniaux à usage industriel ou commercial et son décret d’application n° 95-737 du 31 Juillet 1995.
Autrement ce sont les dispositions de l’article 36 du code du domaine de l’Etat qui s’appliquent.
Cet article 36 dispose : « Les dépendances du domaine privé immobilier non affecté consistant en terrains à mettre en valeur sont administrées de manière à assurer leur utilisation et leur mise en valeur rationnelle conformément aux plans de développement et d’urbanisme ou aux programmes d’aménagement.
A ces fins, les terrains peuvent faire l’objet d’autorisations d’occuper à titre précaire et révocable, de baux ordinaires, de baux emphytéotiques, de concessions du droit de superficie et de vente. » En rappelant que la vente doit être autorisée par une loi.
II. LES TERRES DU DOMAINE NATIONAL NE PEUVENT FAIRE L’OBJET DE VENTE
Le domaine national comprend l’ensemble des terres non immatriculées. Il constitue la propriété collective de la nation. Son mode de gestion fait l’objet de la loi n° 64-46 du 17 Juillet 1964. et son décret d’application n° 64-573 du 30 Juillet 1964.
Son mode principal de gestion et d’administration est l’affectation. Dans les zones de terroirs ce sont les conseils ruraux qui délibèrent pour les affecter. En milieu urbain, c’est l’article 25 de la loi portant transfert de compétences aux régions, aux communes et aux communautés rurales qui le définit par ses dispositions ainsi stipulées : « Les terrains du domaine national sis dans les zones urbaines peuvent être immatriculés au nom de l’Etat et affectés aux communes en tant que de besoin, notamment pour servir d’assiette à des projets d’équipements collectifs.
La propriété des terrains immatriculés reste à l’Etat dans le cadre des lotissements de terrains du domaine national des zones urbaines. Toutefois, la commission d’attribution des parcelles issues de ces lotissements est présidée par le Maire.
La composition des membres de cette commission est fixée par décret. Les décisions de la commission font l’objet d’un acte portant attribution de parcelles aux affectataires.
Cet acte est soumis à l’approbation du représentant de l’Etat. » L’article 26 renforce en précisant : « Pour tout projet ou opération de la compétence de l’Etat dans les zones urbaines, à l’exclusion des terrains à usage d’habitation, celui-ci prend la décision après consultation du conseil régional en conseil municipal concernés.
Les terres du domaine national à vocation agricole situées dans les zones urbaines sont gérées conformément aux dispositions de la loi sur le domaine national concernant les zones urbaines, en tout ce qui n’est pas contraire aux dispositions de la présente loi. »
Le boulevard de la vente des terres est ainsi bien dégagé au Sénégal. Mais les autorités de ce pays préfèrent emprunter des sentiers broussailleux pour pouvoir brouiller les pistes et s’installer ainsi dans la confusion et l’opacité. Les règles édictées pour la gestion et l’administration des terres du domaine privé de l’Etat et de celles dépendant du domaine national sont ainsi clairement fixées et ne peuvent souffrir d’aucune interprétation équivoque.
Pour des raisons de bonne gouvernance il ne suffit pas de se satisfaire du slogan « ne vendez pas les terres » mais au contraire de se soucier de ce qui a été fait dans la passé en matière de gestion du foncier par la mise en œuvre d’un audit sans complaisance des attributions foncières des terres du domaine de l’Etat et de celles du domaine national pour s’assurer de leur conformité avec les normes en vigueur dans le respect strict de l’égal accès à la terre des populations.
Cette pratique de bonne gouvernance contribuerait sans nul doute à mettre fin aux litiges fonciers qui se disputent quotidiennement La Une des journaux de la place ; litiges à l’origine desquels sont souvent cités les maires, les présidents de conseil ruraux, les services du cadastres et ceux de la direction des domaines.
Ces litiges proviennent souvent de l’application défectueuse des dispositions légales par ceux qui ont en charge la gestion et l’administration de ces terres. Une illustration parfaite m’en a été donnée par cette information que m’a livrée un ami qui vient d’être élu président d’un conseil rural à la suite des élections du 22 Mars 2009 en m’apprenant qu’à la suite de son installation, en examinant le dossier foncier de sa collectivité, il a constaté que la surface totale des attributions foncières de l’équipe sortante est supérieure à celle de sa communauté rurale. Il ajoutait en commentant qu’on peut bien considérer que même les cimetières ont été affectés.
Dans une prochaine contribution je reviendrai sur les raisons de ces dysfonctionnements dans l’application de la loi relative au domaine national qui perdurent.
ALLA KANE
Kane_alla@yahoo.fr
Source SudQuotidien
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